Medägande: när ska man ta till omfattande renovering?
Eftersom bostadsrätter är en integrerad del av storstadsfastighetsbeståndet, som för närvarande ensam representerar 44% av energiförbrukningen i Frankrike och släpper ut mer än 123 miljoner koldioxid varje år, hör de också till nyckelområdena i energiomställningen och kampen mot Global uppvärmning. Dessutom byggdes de mestadels vid en tid då det inte fanns några termiska regler ännu. Som sagt, för att de ska kunna bidra till att göra byggsektorn mer energieffektiv bör delägare som ännu inte har påbörjat en omfattande renovering av sin byggnad börja överväga det..
Genom att påbörja omfattande renoveringsarbeten bidrar dessa delägare å ena sidan till att “France Relance” -planen fungerar korrekt, en plan som ska påskyndas den ekonomiska, sociala och ekologiska översynen av landet. Å andra sidan väljer de att maximera byggnadens energiprestanda, eliminera alla värmebroar, minimera byggnadens energibehov, förbättra fastigheten samtidigt som den förbättrar dess komfort … Global renovering är också för dem möjligheten att sänka kostnaden för arbetet. Eftersom staten för närvarande främjar energirenovering av befintliga byggnader kan den finansiera nästan hela projektet genom olika hjälpmedel och subventioner som kan kombineras med varandra. Närbild på totalrenoveringen av bostadsrätten.
Global renovering: vad består den av ?
Global renovering syftar till att behandla varje objekt för att förbättra energieffektiviteten i en byggnad efter att den har genomgått den mest rigorösa energirevisionen: isolering (ITI och / eller ITE), värmeutrustning, ventilationssystem, snickerier … Sedan dess ägare eller delägare måste ha en mängd olika arbeten utförda, den övergripande renoveringen kan utföras i ett enda steg eller spridas över flera år. I alla fall måste arbetet leda till uppnåendet av de energiprestanda mål som anges av gällande termiska föreskrifter.
Energirenoveringen av en byggnad är ett storskaligt projekt, beroende på antalet arbeten som ska utföras, och måste uppfylla kraven i gällande värmebestämmelser om du också ska börja en omfattande renovering av ditt hem, Det är i ditt intresse att få en expert inom energihantering att följa med dig. Allt från energirevisionen av fastigheten till den övergripande renoveringen, genom bistånd till projektledning (AMO) och mobilisering av statligt stöd som gör att du kan minimera din kostnadsfria så mycket som möjligt, kommer en sådan professionell att ta hand om alla milstolpar i ditt projekt och kommer att sträva efter att öka energieffektiviteten i din byggnad.
Förbättra energieffektiviteten i en byggnad genom att renovera den
Påminnelse om principen om delägande
Med delägande avses en juridisk organisation där var och en av delägarna äger en eller flera tomter som består av en andel gemensamma områden (tak, innergård, mark, tillfartsväg etc.) och en privat del (lägenhet, källare, bilparkering etc.), två oskiljaktiga delar värderade till “procentsatser”. Delägarna ingår i syndikatet med delägare som sammanträder i generalförsamlingen minst en gång om året för att rösta om beslut som rör delägandet, inklusive de som kretsar kring det arbete som ska utföras.
Några av dem är åkande medan andra är hyresvärdar. När det gäller den administrativa, tekniska, finansiella och bokföringshanteringen av byggnaden i samäganderätt, faller detta tunga ansvar på en volontär eller en professionell känd under namnet “fastighetsförvaltare”. Det senare kontrolleras och assisteras av ett fackligt råd för vilket medlemmarna väljs av delägarna..
Genomför en omfattande renovering i samägande
Medan varje delägare är fri att renovera sin privata del utan föregående omröstning, i den mån arbetet som ska utföras påverkar de gemensamma delarna av delägarskapet, innebär deras beslut systematiskt en omröstning på generalförsamlingen. Tre typer av majoriteter finns i detta fall: enkel, absolut majoritet och dubbel majoritet. Vid omfattande energirenoveringsarbeten som uppenbarligen rör de gemensamma delarna och utrustningen måste dessa nödvändigtvis röstas med den absoluta majoritet som definieras i artikel 25. För att kunna verifieras måste detta arbete alltså få majoritet av rösterna. delägare (närvarande, frånvarande på bolagsstämman eller representerad).
Redan innan omröstningen för slutförandet av den övergripande renoveringen måste bostadsrättschefen genomföra en energirevision eller en energiprestationsdiagnos (DPE). Rösta med enkel majoritet är målet med energibalansen naturligtvis att informera alla delägare om byggnadens energiförbrukning, dess energiklass och rekommendationerna för arbete med att förbättra byggnadens energiprestanda under en generalförsamling.
Dessutom måste förvaltaren inhämta riklig information om de olika ekonomiska hjälpmedel som de renoveringsarbeten som ska utföras är berättigade till, och sedan presentera dem för syndikerna av delägare, alltid vid en bolagsstämma. Alla dessa detaljer gör det möjligt för förvaltaren att övertyga majoriteten av delägarna om projektets intresse.
Under generalförsamlingen måste delägarnas syndikat besluta antingen om teckning av ett EPC (energiprestandakontrakt) som ingås mellan delägarskapet och en operatör som är specialiserad på energitjänster, eller om antagandet av en arbetsplan . I det fall facket röstar emot CPE eller arbetsplanen kan den övergripande renoveringen utföras på grundval av de offerter som presenterades under generalförsamlingen.
Den administrativa processen som ska följas för att genomföra renoveringen
Global renovering i delägande: vikten av att följa med
Den första anledningen till att bostadsrätter måste uppmana en AMO är att den sistnämnda ingripandet är ett av villkoren för berättigande till vissa ekonomiska stöd som de kan kräva som en del av en omfattande renovering. Dessutom ger AMO dem förmånen av skräddarsytt stöd på flera nivåer, allt från val av arbete och utveckling av specifikationerna till montering av ansökningsfilen till det stöd som projektet är berättigat till, inklusive utvecklingen av finansieringsplanen, förväntningarna på risker, den sociala undersökningen som gör det möjligt att definiera varje enskilt stöd avsett för hyresvärdar, hyresgäster eller boende.
En AMO-operatör kan till och med se till att bolagsstämman kan gå smidigt. När han väljer det arbete som ska utföras ser han till att dessa, när de väl har utförts, kan leda till minst en energibesparing på 35%.
En operatörs uppdrag är begränsat till att stödja bostadsrätter i deras eget intresse, ledningen av platsen samt valet av RGE -hantverkare som ska utföra arbetet faller således på en projektledare (designkontor, arkitekt, etc.). För att undvika att spridas mellan flera samtalspartners kan bostadsrätterna välja att samarbeta med en företagsexpert inom energiledning som kan sätta i ett team ett team som i sig sammanför experter som kan bidra till en smidig drift av projektet.: AMO, projektledare, RGE -hantverkare …
Vikten av att följa med en professionell
Omfattande renovering i delägande: vilket arbete ska göras ?
Innan det pågående renoveringsarbetet påbörjas måste bostadsrätten göra en inventering genom att låta göra en DPE. En sådan diagnos syftar till att identifiera de mest energiförbrukande stationerna samt de olika energikällorna. DPE tillåter också bostadsrätten att lokalisera ursprunget till energisvinn. Denna diagnos kommer sedan att leda till en uppräkning av de verk som ska genomföras och deras klassificering i prioritetsordning för att förbättra byggnadens energiprestanda. Resultaten av DPE, som redan angivits tidigare, kommer att göra det möjligt för bostadsrättsförvaltaren att övertyga delägarna om vikten av den övergripande renoveringen av byggnaden och de energibesparingar som de kan förvänta sig efter avslutat arbete..
Bland de viktigaste arbetena vid energirenovering av en byggnad är främst värmeisolering. Utförd enligt teknikens regler kommer den senare inte att missa att eliminera de termiska broarna som gör byggnaden till en riktig “energisil”, för att drastiskt minimera byggnadens energibehov, för att låta bostadsrätten göra betydande besparingar på energiräkningen och ger stor termisk och akustisk komfort dagligen.
Som en del av en omfattande renovering kan varje värmekälla i byggnaden utsättas för den mest noggranna isoleringen, nämligen väggarna (ITE och / eller ITI), taket och vinden (förlorade eller inredda).), Låg golv. Varmvattenledningar kan också isoleras för att förhindra värmeförlust som kan uppstå innan vattnet når kranar eller radiatorer. Denna operation är känd som värmeisolering. Detsamma gäller singulära punkter (reducerare, kranar, ventiler etc.) som finns i pannrummet som naturligtvis är en del av en byggnads värmebroar. Isoleringen görs särskilt tack vare isolerande lock.
Förutom värmeisolering måste bostadsrätten också överväga att byta ut gamla pannor och / eller pannor som går på dyrt bränsle för effektivare, nyare och renare enheter som kan garantera utmärkt prestanda och avsevärt minska energikostnaderna.
Om det behövs, bör bostadsrätten inte tveka att ägna sig åt “relamping”, det vill säga den måste ersätta de energiförbrukande lamporna som utrustar de gemensamma områdena med mycket mer ekonomiska lösningar som LED-lampor. För att uppnå fler besparingar på uppvärmningsräkningarna är det i bostadsrättens intresse att installera termostater, enheter som gör det möjligt för hushållen att reglera sin individuella uppvärmning så att omgivningstemperaturen kan stiga. ‘Anpassa sig till varje ögonblick på dagen. Enligt energiomställningsbyrån ADEME räcker det med att sänka referenstemperaturen på en termostat med bara en grad för att spara uppvärmningskostnader på cirka 7%. Vi kan lägga till allt detta byte av snickerier, installation av termostatventiler etc..
Ekonomiskt stöd för vilket totalrenoveringen av en bostadsrätt är berättigad
För att uppmuntra energirenoveringsarbeten i bostadsrätter har regeringen infört olika ekonomiska incitament. Delägarna kan då passa på att sänka kostnaden för arbetet så mycket som möjligt, det senare är den främsta anledningen till att många förvaltare och fackföreningar är ovilliga att påbörja en omfattande renovering av sin byggnad. Denna kostnad varierar beroende på platsens storlek (vilket i detta fall är betydande eftersom det innebär en totalrenovering av en hel byggnad), det arbete som ska utföras, det valda materialet, komplexiteten och tillgängligheten till platsen, energivinst som ska uppnås …
MaPrimeRénov, som tidigare var reserverat för ägare och ersatte Anahs Habiter Mieux-program och CITE (skattelättnad för energiomställning), gäller nu fackföreningar och hyresvärdar. Genom detta kan de offentliga myndigheterna finansiera upp till 25% av det totala renoveringsarbete som berättigade byggnader omfattas av. Assistansen som betalas för varje boende är begränsad till 3 750 euro. Till detta kan läggas två bonusar på € 500 per boende: BBC -bonus och silutloppsbonus. För att vara berättigad till MaPrimeRénov ’måste byggnader i bostadsrätter huvudsakligen bestå av huvudbostäder (minst 75%) och vara registrerade i det nationella register över delägare.
Utbudet av arbete som ska genomföras måste också leda till en minskning av energiförbrukningen med 35% och utföras av RGE -proffs. MaPrimeRénov ’tvingar också bostadsrätter att söka stöd från en AMO -operatör.
Den omfattande renoveringen ger också rätt till CEE -systemet (Energy Saving Certificates) genom vilket arbete för bostadsrätter kan täckas upp till 100%. Mer specifikt består dessa certifikat av att de stora energiföretagen (Shell, EDF, Engie, Total, Intermarché, etc.) beviljar en bonus som kan dras direkt från arbetsuppskattningarna, vilket undviker kostnadsförskott . För att dra nytta av det måste den kollektiva bostaden ha byggts för mer än 2 år sedan och arbetet som ska utföras måste vara en del av listan som fastställts av övergångsministeriet. Tack vare ”Kraftfull renoveringshöjning” som också ingår i EWC -systemet kan de övergripande renoveringsprojekten, oavsett om de inkluderar byte av panna eller inte, leda till en minskning med minst 35% i konventionell förbrukning. energi kan dra nytta av en subventionerad EEG -premie.
Eftersom ekonomiskt stöd för energirenovering kan kombineras kan bostadsrätter under vissa förutsättningar samtidigt dra nytta av dem som beviljas enligt MaPrimeRénovs bostadsrätt och EWC och minska deras bostadsavgifter så mycket som möjligt..
Utöver de ekonomiska incitamenten som nämns ovan kan global renovering också vara berättigad till kollektiv eco-PTZ, ANAH-stöd till de mest ömtåliga bostadsrätterna, lån som beviljas av CAF (familjebidrag), stöd från bostadsåtgärden och pensionsförsäkring etc. ..
Vilket ekonomiskt stöd kan vi dra nytta av för att genomföra en omfattande renovering? ?
